Contratti immobiliari
Contratto di locazione
La locazione degli immobili è regolata da una legge specifica, la legge
sull’Equo canone (L.392/1978).
Nella suddetta legge l’art. 1571 del codice civile afferma che
il contratto di locazione è quello con il quale una parte (locatore) si obbliga
a far godere a un’altra parte (locatario) una cosa immobile o mobile dietro un
canone.
Il locatario del bene locato è solamente colui che ha stipulato il contratto,
escludendo i componenti della famiglia.
Le obbligazioni del locatore
Le principali obbligazioni del locatore sono quelle di consegnare la cosa locata
in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato tale da garantire il
godimento durante la locazione.
Non hanno valore i patti con cui si esclude la responsabilità del locatore per i
vizi della cosa locata, oppure compiere sulla cosa locata delle innovazioni,
tali da diminuire la possibilità del godimento del conduttore.
Le obbligazioni del locatario
Le obbligazioni principali sono:
obbligo di prendere in consegna la casa locata e di goderne con la diligenza del
buon padre di famiglia.
L’obbligo di pagare il corrispettivo pattuito per la locazione, nei termini
contrattualmente convenuti
Secondo l’art. 1588 del codice civile, il locatario è
responsabile del deterioramento della cosa locata, salvo che egli provi che sia
causata da fatti a lui non imputabili.
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La compravendita dei beni immobili
La compravendita dei beni immobili è regolata dal Codice Civile negli
artt. dal 1537 al 1541.
In base all'art. 1350 del codice civile i contratti che
trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto pubblico, pena
di nullità. La stessa norma si utilizza anche alla procura e al preliminare di
compravendita.
Sempre a pena di nullità è necessario che nei contratti di compravendita siano
presenti le dichiarazioni previste dalla L. 165/90
(dichiarazione del reddito fondiario nella dichiarazione dei redditi) e dalla
L. 47/85 sul condono edilizio.
La vendita di un bene immobile può essere effettuata a corpo o a misura:
A corpo, il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile ed
eventuali differenze di misura, sebbene questa venga indicata, non danno luogo a
supplementi o diminuzioni del prezzo, salvo il caso in cui la misura reale sia
superiore o inferiore 1/20 rispetto a quella indicata nel contratto.
Nel caso in cui debba pagare un supplemento, l'acquirente anziché corrispondere
il supplemento ha però il diritto di recesso verso la restituzione delle spese
del contratto e del prezzo e, tali diritti si prescrivono nel giro di un anno.
Nella vendita a misura il prezzo viene stabilito in ragione di un tanto per
unità di misura ed anche in tal caso, se la misura è inferiore il compratore ha
diritto ad una riduzione, se superiore alla ventesima parte della misura
dichiarata ha la facoltà di recedere.
Nella vendita degli immobili, alle garanzie generali previste dalla disciplina
dei contratti (risoluzione, annullamento ed rescissione), si aggiungono la
garanzia per vizi ed evizione che danno luogo nel primo caso ad un abbassamento
del prezzo e nel secondo alla restituzione del prezzo e al pagamento delle spese
per la vendita.
Queste garanzie sono date dal venditore, e si differenziano per la natura
oggettiva della responsabilità prevista, a differenza quindi delle normali
ipotesi contrattuali, nonché per il breve termine di decadenza che viene
richiesto per la loro azione.
Mutuo
Il mutuo è il principale contratto di prestito.
Consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante) ad
un altro soggetto (mutuatario), con accettazione da parte del mutuatario
dell'obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro.
Il contratto di mutuo si perfeziona con la consegna del denaro prestato al
mutuatario, che ne diviene il proprietario.
Il mutuo di denaro è naturalmente a titolo oneroso, infatti, chi ha ricevuto in
prestito una somma di denaro deve pagare ancora gli interessi, che sono
determinati dalle parti.
Nell'ipotesi di interessi pattuiti in misura superiore a quella legale v'è
l'obbligo della forma scritta. Inoltre, esiste il divieto assoluto di pattuire
interessi usurari.
Per la durata del mutuo, la legge impone che la durata sia media o lunga.
Normalmente si ritiene che i finanziamenti a "medio termine" sono quelli la cui
durata è superiore ai 18 mesi e non supera i 5 anni, mentre i finanziamenti a
"lungo termine" sono quelli la cui durata è superiore ai 60 mesi, cioè, 5 anni.
Contratto unico
Questo tipo di contratto si configura come un finanziamento in cui concessione
dell'intera somma ha luogo nel momento della stipula dell'atto di mutuo e quindi
ancor prima dell'iscrizione ipotecaria.
In tal caso, la somma mutuata viene contestualmente riversata dal mutuatario
(richiedente il prestito) al mutuante (Banca) a titolo di deposito, a garanzia
degli impegni assunti dal mutuatario.
In effetti, la definitiva messa a disposizione della somma mutuata ha luogo non
come erogazione del mutuo, già avvenuta in sede di stipula, ma come svincolo del
deposito e ciò, senza particolare formalità.
Il contratto unico si manifesta come il più comodo fra i contratti di credito
ipotecario. Infatti non provoca la stipula di ulteriori atti aggiuntivi ed
formali, quale quelli della "erogazione" e "ricevuta". L'erogazione della somma
mutuata avviene completamente in sede di stipula.
L'apertura di credito ipotecario in conto corrente
Tale forma di finanziamento è stata da sempre utilizzata nella prassi bancaria.
Rispetto al mutuo con rimborso rateale a data prefissata, l'apertura di credito
in conto corrente viene considerata uno strumento più flessibile e snello, data
la libertà nei tempi di rimborso.
Il mutuo aperto
Si tratta di un finanziamento da somministrare in più riprese, secondo tempi e
modalità difficilmente precisabili in anticipo. Sia il "mutuo aperto" che la
"apertura di credito ipotecario in conto corrente" sono contratti utilizzati di
solito per finanziare costruzioni.ù
Finanziamento massimo di mutuo
L'importo massimo finanziabile è l'80% (detta, "limite
di finanziabilità") del valore di mercato del bene immobile oggetto
dell'ipoteca.
Il limite dell'80 % del valore dei beni ipotecati può essere elevato fino al
100%, qualora vengano aggiunte ulteriori garanzie. Anche nel caso di
finanziamenti nel limite dell'80% essi possono essere assistiti, oltre che dalla
garanzia ipotecaria, anche altre garanzia supplementare che sia ritenuta idonea
e fondamentale dalla Banca.
Mutui integrativi
E' stata introdotta la possibilità per le Banche di concedere finanziamenti
integrativi, nell'ipotesi in cui si è in presenza di un mutuo già esistente. In
questo caso, per determinare l'importo concedibile (limite di finanziabilità),
all'importo del nuovo finanziamento deve essere aggiunto il capitale residuo del
finanziamento precedente.
La novità è formato nell'avere previsto la possibilità di aggiungere al nuovo
finanziamento (mutuo integrativo) il residuo debito in linea capitale del
precedente.
Accollo di un mutuo preesistente
Si ha accollo di un mutuo quando si prende il posto, a titolo particolare, nelle
obbligazioni assunte dal contraente originario dovuto alla vendita del bene
ipotecato.
L'accollo del mutuo assistito da ipoteca è legato all'adesione delle Banche
creditrici che normalmente non liberano il mutuatario originario. L'accollo in
questione ha carattere cumulativo e non liberatorio; ciò significa che
responsabili del debito ipotecario sono sia il subentrante che il contraente
originario. Va detto che le Banche possano anche non accettare all'accollo
nell'ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti di
credito richiesta.
Il ruolo del notaio
L'atto di assegnazione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto
pubblico, cioè davanti ad un notaio. Questa formalità è imposta dalla legge, sia
per poter iscrivere l'ipoteca sull'immobile, sia per concedere all'atto pubblico
la qualità di "titolo esecutivo" .
L’atto di mutuo è un “titolo esecutivo” vuol dire che se il debitore non adempie
ai suoi obblighi non è serve una sentenza di condanna: per l’esecuzione del
contratto basta l’atto. Ciò assicura una certa sicurezza alla banca creditrice.